A VUELTAS CON EL “IMPUESTO DE LAS HIPOTECAS”

Conceptos jurídicos y tributarios, que normalmente se manejan entre abogados, economistas y notarios, algunas veces descienden al conocimiento popular con motivo de debates políticos o sentencias polémicas. Es lo que ha ocurrido con el mal llamado “impuesto de las hipotecas”. Llevamos muchos años contratando hipotecas con los bancos, y la gran mayoría de los ciudadanos asumíamos que no tenemos más remedio que pagar “una serie de gastos” al banco, al notario al registro, etc.

Las hipotecas, por sí mismas, no pagan ningún impuesto. Ya pagamos el IVA o el impuesto de transmisiones por la compra de la vivienda. Al recibirse un préstamo con hipoteca, la operación, como acto jurídico, ha de documentarse en una escritura ante notario e inscribirse en el Registro de la propiedad. Esto ocurre no solo con las hipotecas, sino con muchas otras operaciones que se realizan habitualmente, como la constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, o la formalización de gran variedad de documentos notariales, mercantiles o administrativos.

¿Cuánto se paga por este impuesto?

La ley (Real Decreto Legislativo 1/1993) establece varios porcentajes, según el acto de que se trate. Para las hipotecas es el 1%, pero las comunidades autónomas, que son los beneficiarios de este tributo, pueden recargarla, hasta alcanzar el 1,5%. Normalmente es el 1%, y puede no parecer mucho, pero es que este porcentaje no se aplica solo sobre el capital prestado por el banco, sino que hay que añadir a esa cantidad otros conceptos, como los intereses ordinarios, los de demora, las costas por si hay que ejecutar la hipoteca por impago, y otros gastos. Así, una hipoteca de 110.000 euros de capital se convierte a efectos de este impuesto en unos 190.000 euros, por lo que se pagarán 1.900 euros.

¿Por qué la polémica?

Desde 1993, el sujeto pasivo y obligado al pago es quien recibe el préstamo hipotecario, según la Ley (art. 8) y el Reglamento (art. 68) de este impuesto, pero en Diciembre de 2015 el Tribunal Supremo, influido por la corriente social y política, crítica con las cláusulas abusivas de los bancos, dictó una resolución que “interpretaba” ambas normas a favor de quien recibe el préstamo. Aunque seguía figurando como sujeto pasivo del impuesto, consideraba que el obligado al pago ha de ser el banco, que es quien en realidad se beneficia de que la hipoteca se escriture y se inscriba.

La contradicción entre la norma y el criterio cambiante del Supremo, que había llegado a anular el párrafo del reglamento que exoneraba a los bancos, la “alarma social” y la trascendencia que uno u otro criterio pudiera tener en la economía general, ha obligado al tribunal a fijar doctrina definitiva el pasado 06-11-2018.

 

En una sesión muy controvertida, y por escaso margen (7 miembros contra 5), el Supremo ha fallado que el impuesto lo paga quien recibe el préstamo, porque así lo dice la Ley y el Reglamento, y hasta que no se cambien las normas por el legislador, esta situación no se puede cambiar. La nueva doctrina no ha sentado nada bien a amplios sectores sociales y políticos, y ha deteriorado la confianza en nuestro máximo órgano judicial, tanto por su criterio cambiante como porque los conceptos jurídicos que han tenido en cuenta, perfectamente legítimos, no se entienden bien por el común de los ciudadanos.

La reacción del actual gobierno ha sido la inmediata modificación de la Ley y el Reglamento, por Decreto, y por tanto en todas las hipotecas que se contraten a partir del día 12-11-2018 el impuesto lo paga el banco. Está por ver lo que digan los tribunales europeos, ante los que se ha recurrido el fallo del Tribunal Supremo, pues está en juego, no ya que los bancos paguen el impuesto a partir de ahora, sino que puedan verse obligados a pagarlo, con efecto retroactivo, en todas las hipotecas formalizadas desde hace años.

 

 

De Juan & Asociados. Departamento de Derecho Civil

 

 

 

SERVIDUMBRES. LO MÁS ESENCIAL Y ALGUNAS CURIOSIDADES

Las servidumbres son limitaciones a la propiedad y al uso, casi siempre de bienes inmuebles, que existen desde tiempo inmemorial. Fueron sobre todo los romanos quienes recogieron esta figura en sus normas, con admirable detalle. Nuestras leyes, herencia directa del Ius Civile, regulan la servidumbre y sus clases en el Código Civil (Título VII, arts. 530 a 604), cuya redacción no ha experimentado apenas ningún cambio desde su compilación en 1889. Otras normas relativas a servidumbres se pueden encontrar en la legislación administrativa o en el derecho foral.

La esencia de esta figura se recoge en el art. 530 CC: La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Pero no solo se puede constituir una servidumbre en un predio o finca a favor de otra finca, sino a favor de personas, como dice el artículo 531 CC: También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Veremos más abajo algunos ejemplos.

Clases de servidumbre, cómo nacen y se extinguen.

Las servidumbres se pueden clasificar según su carácter o según su naturaleza. En el primer caso, pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes, positivas o negativas, legales o voluntarias. Por su naturaleza pueden ser servidumbres en materia de aguas, de paso, de medianería, de luces y vistas o de desagüe de edificios.

¿Cómo nace una servidumbre? Puede originarse en virtud de título (pacto, acuerdo, escritura, sentencia o incluso signo aparente de que existe), o por prescripción (uso pacífico continuado, aún sin título), en este caso, de veinte años. Las servidumbres legales vienen impuestas por razones de utilidad pública o en interés de particulares. ¿Cómo se extinguen? Hay varias formas: cuando se reúne en una sola persona la propiedad del predio dominante y el sirviente, por acuerdo entre ambas partes, por renuncia de una de ellas, por su no uso durante 20 años o por cumplimiento de su condición.

Algunas conocidas. Otras desconocidas. Todas vigentes.

Las servidumbres en materia de aguas ocupan 12 artículos del título (552 y siguientes). La primera, tal vez la más antigua, tiene causas orográficas y físicas: Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Las orillas de los ríos, en una anchura de tres metros durante toda su extensión, están sujetos a servidumbre en favor de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos a ríos navegables están también sujetos a la llamada servidumbre de camino de sirga para la navegación. Cuando solo existía la navegación a remo o vela, para remontar los ríos era necesario en ocasiones “remolcar” la embarcación río arriba desde este camino, mediante sirgas (cuerdas) de las que tiraban personas o animales.

Otra curiosa servidumbre de aguas es la de estribo de presa. Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnización correspondiente. Esta sección se refiere finalmente a las servidumbres de saca de agua y abrevadero, de acueducto y de parada o partidor.

 

La más popular de las servidumbres es la de paso, que puede adoptar variadas formas. Se describe en el artículo 564: El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Esta servidumbre es conocida, sobre todo, por dar lugar a frecuentes controversias y disputas, no solo entre particulares, sino con la Administración. Y es que en esta modalidad se pueden encuadrar las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquiera otro, y las de abrevadero, descansadero y majada. Así, la cañada no podrá exceder en todo caso de la anchura de 75 metros, el cordel de 37 metros 50 centímetros, y la vereda de 20 metros. Es muy frecuente que los propietarios de terrenos colindantes con estas cañadas o veredas históricas hayan invadido casi toda su anchura. En los últimos años, las administraciones y asociaciones ecologistas están intentando recuperar para el disfrute público estos terrenos “usurpados”, que recorren en ocasiones los más bellos parajes de nuestra geografía.

Otra modalidad de servidumbre que provoca frecuentes pleitos y disputas entre particulares es la de medianería. Según el artículo 572, Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario: 1º) En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación. 2º) En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo. 3º) En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos. La medianería también se aplica a las zanjas existentes entre dos predios. Las disputas vienen sobre todo cuando los dueños medianeros tienen que interpretar el artículo 575, que se refiere a su mantenimiento y reparaciones.

La preservación de la intimidad lleva con frecuencia a los dueños de viviendas o parcelas a rescatar sus derechos de este título del Código Civil. Hablamos de la servidumbre de luces y vistas. El artículo 580 dispone que Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno. El artículo 581  dice: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Y el artículo 582 dispone que No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia. Es evidente que el concepto decimonónico de la intimidad, y por tanto de las distancias, es muy diferente al actual, pero estos artículos siguen teniendo plena vigencia.

Por último, los artículos 586 a 588 se refieren a las servidumbres de desagüe de edificios o de corrales. Terminan los artículos 589 a 593 estableciendo algunas limitaciones y prohibiciones que siguen de plena actualidad hoy día. Así, Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.

¡Socorro, el árbol del vecino me amenaza!

No pocas consultas nos llegan al despacho en relación con los árboles. Es bastante claro y conciso el texto legal en este aspecto: No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad. Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.

¿Servidumbre de paso digital?

En resumen, la figura jurídica de la servidumbre hunde sus raíces en la Historia Antigua, pero sigue estando de plena actualidad. Y no puede ser de otra forma porque desde el Neolítico vivimos en sociedades cada vez más complejas en las que el derecho de propiedad ha de conciliarse con el interés público y la convivencia con los demás. Pero en la sociedad actual de la globalización, de las tecnologías de la información y la comunicación, del consumo masivo, tal vez se van echando en falta nuevas formas de servidumbre que defiendan el interés público y permitan garantizar derechos individuales, frente a actuaciones monopolísticas, de dominio del mercado o de acceso a la información. Este es el reto de los legisladores.

¿Ha reconocido usted en alguna de las servidumbres de este artículo algún caso conocido? Seguro que sí.

De Juan & Asociados. Departamento de Derecho Civil.

que es la responsabilidad civil

¿Qué es la responsabilidad civil?

La responsabilidad civil puede definirse como la obligación que surge como consecuencia de un daño provocado por el no cumplimiento de un contrato (responsabilidad contractual), o la reparación de un daño sin que exista un vínculo anterior (responsabilidad extracontractual).

Leer más

actas notariales

Actas notariales, qué son y para qué sirven

Según lo podemos encontrar en el Reglamento Notarial, un acta es un documento que tiene por contenido la constatación de hechos o la percepción que de los mismos tenga el notario, siempre y cuando que por su índole no puedan calificarse de actos y contratos, así como sus juicios o calificaciones. De esta forma, podemos entender el acta notarial como un documento que sirve para dar fe de todo cuanto ve y percibe el notario.

Leer más