Viviendas turísticas y Comunidades de propietarios

Las viviendas turísticas son una realidad que ha llegado para quedarse. Tenemos un nuevo tipo de vecino en las comunidades de propietarios, el vecino desconocido, aquel con el que te cruzas casualmente en la entrada o la escalera, casi siempre con su maleta, el Vecino Turista.

Las nuevas tecnologías han traído nuevas formas de viajar, de buscar alojamiento, en competencia con los tradicionales hoteles, hostales, resorts, complejos de apartamentos, etc. El turista, con un clic, encuentra hospedaje más económico en un piso con encanto en pleno centro histórico. Algunos vecinos protestan: dicen que los turistas son ruidosos, no respetan la paz de la casa, se creen que pueden hacer lo que les venga en gana.

Pero, ¿es esta actividad tan incómoda para las comunidades? ¿Es preferible tener un vecino de toda la vida que siempre es molesto, o soportar de vez en cuando a turistas ruidosos los fines de semana? ¿Están los derechos de la comunidad por encima de los derechos del propietario?

¿Qué es una vivienda turística?

 

La definición de vivienda de uso turístico varía según la normativa concreta de cada comunidad autónoma, aunque todas coinciden en esencia: son ”aquellas viviendas independientes ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal que son cedidas temporalmente por su propietario o persona con título habilitante, directa o indirectamente, a terceros y en las que, reuniendo los requisitos establecidos, se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual”

¿Cuáles son las quejas más habituales?

Las protestas y reclamaciones más frecuentes de los vecinos son el constante trasiego de visitantes, ruidos, mayores destrozos o desgaste de elementos comunes, generación de suciedad, o un mayor gasto en determinados suministros como luz y agua. Sin embargo, estas situaciones son similares a las que se producen por la presencia de una familia de muchos miembros o la consulta o despacho de un profesional con una alta afluencia de clientes. De hecho, los juzgados ya han determinado en varias ocasiones que el alquiler turístico no es en sí mismo una actividad molesta.

¿Qué dice la Ley respecto a las actividades molestas?

La ley de propiedad horizontal ya prevé medidas de actuación ante posibles actividades incomodas, como la acción de cesación. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

En resumen, si se puede demostrar que se trata de una actividad molesta para los vecinos, se puede reclamar ante el juzgado de primera instancia, solicitando cese dicha actividad. En cualquier caso, se trata de un proceso judicial que a veces es de incierto resultado, pues hay que probar con testimonios, documentos, denuncias, etc, que la actividad, además de molesta, es continuada, no meramente puntual.

¿Puede prohibir una comunidad de propietarios las viviendas turísticas?

Si los estatutos no lo prohíben, los propietarios pueden arrendar su vivienda o dedicarla a consulta, despacho profesional, etc., siempre cumpliendo con los requisitos municipales, sanitarios, etc., para estas actividades. 

Entonces, ¿se pueden modificar los Estatutos para prohibir las viviendas turísticas? Sí. Hasta ahora, para modificar los Estatutos se ha requerido el acuerdo unánime de todos los propietarios, pero tras la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, solo es necesario el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios. Esta modificación no tiene efectos retroactivos, es decir, no afecta a los pisos que ya estaban dedicados a alquiler turístico. Sin embargo, con el mismo quórum, la comunidad puede acordar que estos pisos paguen hasta un 20% más de comunidad que los demás (nuevo párrafo 12 del art. 17 de la L.P.H.).

¿Es suficiente aprobar el acuerdo?

Si bien la adopción de este tipo de acuerdos tiene efectos frente a los actuales propietarios, no lo tendrá frente a futuros propietarios si no se inscribe en el Registro de la Propiedad de tal manera que “el tercero adquirente de buena fe” no se vería obligado por este acuerdo.

Por lo tanto y para una mayor seguridad respecto de la comunidad es aconsejable, y más que recomendable, que la modificación de los estatutos respecto del uso turístico se inscriba en el Registro de la Propiedad para darle eficacia frente a terceros que no eran propietarios en el momento en que se adoptó el acuerdo, con independencia de si lo conocen o no. De hacerse así, un nuevo adquirente de un piso o local que quiera transformarlo en vivienda para dedicarlo a este fin no podrá alegar su ignorancia o desconocimiento.

Por otra parte, el Real Decreto-ley 7/2019 ha de ser convalidado por las Cortes, y cabe la posibilidad de que no supere el trámite o que, superándolo, haya modificaciones posteriores en otro sentido, lo que es otra razón para acudir al Registro de la propiedad, pues mientras esté vigente el Decreto, los acuerdos adoptados quedarán firmes e indefinidos.

Óscar Artero

Abogado

De Juan & Asociados

El correo electrónico en la Comunidad de Propietarios. Lo que hay que saber.

A estas alturas del siglo XXI, muchas son las personas que utilizan habitualmente el correo electrónico como medio para comunicarse en el trabajo, con amigos, proveedores, clientes, comercios, colegios, clubes y asociaciones, redes sociales, aplicaciones…… y con su comunidad de vecinos.

Nadie duda hoy en día de las ventajas de la comunicación electrónica: es instantánea, gratuita y ecológica. Incluso es obligatoria en muchas actividades. Es difícil encontrarle algún inconveniente, en comparación con el correo postal, pero hay uno muy importante: es electrónico, y por tanto intangible, virtual y vulnerable a la manipulación. Por este motivo, la seguridad jurídica sigue imponiendo en determinados documentos la constancia escrita y en papel. Citaciones oficiales, resoluciones judiciales, actos notariales, etc., precisan que su comunicación sea fehaciente y por escrito.

 

¿Qué ocurre en las comunidades de propietarios? ¿Pueden enviarse las convocatorias y actas de juntas de vecinos por correo electrónico? ¿Tiene validez legal este medio de comunicación? La respuesta no es claramente un “sí” o un “no”, sino un “depende”.

 

¿Qué dice la Ley?

 

La Ley de Propiedad Horizontal, en su art. 9.1.h) dispone que es obligación de todo comunero Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

 

La jurisprudencia y la doctrina vienen admitiendo sin problema que el domicilio en España pueda ser un buzón de correo electrónico.

 

Por su parte, el Código Civil catalán determina en su art. 553.27 que El acta debe enviarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar desde el día después de la reunión de la junta de propietarios a la dirección comunicada por cada propietario a la secretaría o, en su defecto, al elemento privativo. El envío puede realizarse por correo postal o electrónico o por otros medios de comunicación, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria.

 

Sí, se puede, pero… ¡cuidado!

 

Podemos decir por tanto que legalmente se admite el correo electrónico para enviar convocatorias y actas, pero esta afirmación tiene dos matices importantes:

 

– El uso del correo electrónico ha de ser en todo caso voluntario por parte del comunero; la comunidad no puede imponer con carácter general esta forma de comunicación.

 

– Si el comunero niega haber recibido una convocatoria o un acta, es muy difícil para la comunidad probar lo contrario, salvo que el envío se haya realizado por “correo electrónico certificado”, y aún así, salvo acuse de recibo por el mismo medio, puede alegar que el envío fue tratado como correo basura y no lo leyó.

 

¿Qué dicen los jueces?

 

Las sentencias que hasta el momento han tratado esta cuestión, en su gran mayoría han negado valor probatorio al correo electrónico, fallando en contra de la comunidad (SAP Las Palmas de 28 junio de 2010, SAP Baleares de 4 mayo de 2018, SAP Álava de 20 diciembre de 2018, entre otras).

 

Contrariamente, cuando las convocatorias y actas se han enviado por correo postal ordinario, ello junto con el testimonio del secretario de la comunidad es considerado prueba suficiente ante los tribunales, en la mayoría de los casos (SAP Madrid de 8 febrero de 2012, SAP Pontevedra de 11 abril de 2013, SAP Málaga de 15 septiembre de 2016, entre otras).

 

Las anteriores resoluciones se basan en la doctrina del Tribunal Supremo, que en su sentencia de 22 de marzo de 2006 señala que “la Ley no exige ninguna fórmula especial para la remisión de las citaciones escritas relativas a una Junta General, y si se cuestiona la recepción por cualquier propietario, cabe demostrar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la aportación por mensajería, el testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo ordinario o la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia finca…”

Conclusión

Las comunidades de propietarios evolucionan con la sociedad, y no sería razonable rechazar el correo electrónico como cauce de comunicación entre la comunidad y los vecinos. Bien al contrario, se debe estimular por sus múltiples ventajas. No obstante, mientras llega el próximo salto tecnológico, hay que observar ciertas cautelas y se debe diferenciar entre:

 

  • Las comunicaciones ordinarias (circulares, avisos, etc). Éstas se pueden enviar sin problema alguno por correo electrónico, y

 

  • las convocatorias y actas, especialmente aquellas que contengan asuntos importantes (modificaciones de cuotas, aprobación de normas, limitaciones o prohibiciones, etc). Éstas se deben enviar por correo postal, ordinario o certificado, según la trascendencia de los temas tratados, especialmente de aquellos que requieran unanimidad o mayorías cualificadas.

 

De Juan & Asociados

Área de Propiedad Horizontal

 

 

Incremento del salario mínimo. A favor y en contra.

El Real Decreto 1462/2018, de 21 de diciembre, por el que se fija el salario mínimo interprofesional para 2019, reza en su preámbulo:

En cumplimiento del mandato al Gobierno para fijar anualmente el salario mínimo interprofesional, contenido en el artículo 27.1 del texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, se procede mediante este real decreto a establecer las cuantías que deberán regir a partir del 1 de enero de 2019, tanto para los trabajadores fijos como para los eventuales o temporeros, así como para los empleados de hogar.

 Las nuevas cuantías, que representan un incremento del 22,3 por ciento respecto de las vigentes entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2018, son el resultado de tomar en consideración de forma conjunta todos los factores contemplados en el citado artículo 27.1 del texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores.

 ….Artículo 1. Cuantía del salario mínimo interprofesional. El salario mínimo para cualesquiera actividades en la agricultura, en la industria y en los servicios, sin distinción de sexo ni edad de los trabajadores, queda fijado en 30 euros/día o 900 euros/mes, según que el salario esté fijado por días o por meses.

 

 

Este aumento del 22,3% (hay que remontarse hasta 1977, cuando la inflación en España fue del 26,39%, para encontrar un porcentaje similar), ha provocado una avalancha de comentarios favorables y contrarios. Desde 2009, año en que se fijó en 624 euros, hasta 2018, cuando alcanzó 735,90 euros, el promedio de incremento en cada anualidad ha sido del 2%, porcentaje, si bien superior a la inflación, moderado desde una perspectiva macroeconómica.

 

Por su parte, la base mínima de cotización a la Seguridad Social (858,6 euros en 2018), se incrementa también un 22,3%, hasta los 1.050 euros mensuales. El nuevo salario y base mínima de cotización beneficiarán directamente a 1,2 millones de trabajadores (cerca del 8% de los asalariados).

Tan excepcional medida ha hecho saltar ciertas alarmas por las consecuencias que pueda tener en la economía y, especialmente en el empleo.

 

Sus defensores creen que beneficiará a la economía general, porque un número significativo de trabajadores tendrán más ingresos, lo que redundará en más dinero para la Seguridad Social y Hacienda, tanto a través del IRPF, como a través del IVA, debido al aumento del consumo de las familias. Por su parte el gobierno, además de las anteriores razones, defiende la medida como herramienta de redistribución de la riqueza.

 

Pero, ¿quién soporta la carga? Para los detractores de la subida, si el SMI es muy alto, los empresarios serán reticentes a contratar, especialmente a trabajadores de baja cualificación, y las pequeñas empresas y autónomos empleadores no podrán asumir en muchos casos el aumento de costes, todo lo cual provocaría despidos, amortización de puestos de trabajo y un aumento de la economía sumergida. Consideran la medida, pactada con los partidos de izquierda, pero no con la patronal, como electoralista y con afán recaudatorio.

Habrá que esperar al medio y largo plazo para conocer el impacto real en la economía, y confiar en que finalmente la afectación en el empleo no sea significativa, porque pesen más sus efectos positivos que los negativos.

De Juan & Asociados

Departamento Laboral

A VUELTAS CON EL “IMPUESTO DE LAS HIPOTECAS”

Conceptos jurídicos y tributarios, que normalmente se manejan entre abogados, economistas y notarios, algunas veces descienden al conocimiento popular con motivo de debates políticos o sentencias polémicas. Es lo que ha ocurrido con el mal llamado “impuesto de las hipotecas”. Llevamos muchos años contratando hipotecas con los bancos, y la gran mayoría de los ciudadanos asumíamos que no tenemos más remedio que pagar “una serie de gastos” al banco, al notario al registro, etc.

Las hipotecas, por sí mismas, no pagan ningún impuesto. Ya pagamos el IVA o el impuesto de transmisiones por la compra de la vivienda. Al recibirse un préstamo con hipoteca, la operación, como acto jurídico, ha de documentarse en una escritura ante notario e inscribirse en el Registro de la propiedad. Esto ocurre no solo con las hipotecas, sino con muchas otras operaciones que se realizan habitualmente, como la constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, o la formalización de gran variedad de documentos notariales, mercantiles o administrativos.

¿Cuánto se paga por este impuesto?

La ley (Real Decreto Legislativo 1/1993) establece varios porcentajes, según el acto de que se trate. Para las hipotecas es el 1%, pero las comunidades autónomas, que son los beneficiarios de este tributo, pueden recargarla, hasta alcanzar el 1,5%. Normalmente es el 1%, y puede no parecer mucho, pero es que este porcentaje no se aplica solo sobre el capital prestado por el banco, sino que hay que añadir a esa cantidad otros conceptos, como los intereses ordinarios, los de demora, las costas por si hay que ejecutar la hipoteca por impago, y otros gastos. Así, una hipoteca de 110.000 euros de capital se convierte a efectos de este impuesto en unos 190.000 euros, por lo que se pagarán 1.900 euros.

¿Por qué la polémica?

Desde 1993, el sujeto pasivo y obligado al pago es quien recibe el préstamo hipotecario, según la Ley (art. 8) y el Reglamento (art. 68) de este impuesto, pero en Diciembre de 2015 el Tribunal Supremo, influido por la corriente social y política, crítica con las cláusulas abusivas de los bancos, dictó una resolución que “interpretaba” ambas normas a favor de quien recibe el préstamo. Aunque seguía figurando como sujeto pasivo del impuesto, consideraba que el obligado al pago ha de ser el banco, que es quien en realidad se beneficia de que la hipoteca se escriture y se inscriba.

La contradicción entre la norma y el criterio cambiante del Supremo, que había llegado a anular el párrafo del reglamento que exoneraba a los bancos, la “alarma social” y la trascendencia que uno u otro criterio pudiera tener en la economía general, ha obligado al tribunal a fijar doctrina definitiva el pasado 06-11-2018.

 

En una sesión muy controvertida, y por escaso margen (7 miembros contra 5), el Supremo ha fallado que el impuesto lo paga quien recibe el préstamo, porque así lo dice la Ley y el Reglamento, y hasta que no se cambien las normas por el legislador, esta situación no se puede cambiar. La nueva doctrina no ha sentado nada bien a amplios sectores sociales y políticos, y ha deteriorado la confianza en nuestro máximo órgano judicial, tanto por su criterio cambiante como porque los conceptos jurídicos que han tenido en cuenta, perfectamente legítimos, no se entienden bien por el común de los ciudadanos.

La reacción del actual gobierno ha sido la inmediata modificación de la Ley y el Reglamento, por Decreto, y por tanto en todas las hipotecas que se contraten a partir del día 12-11-2018 el impuesto lo paga el banco. Está por ver lo que digan los tribunales europeos, ante los que se ha recurrido el fallo del Tribunal Supremo, pues está en juego, no ya que los bancos paguen el impuesto a partir de ahora, sino que puedan verse obligados a pagarlo, con efecto retroactivo, en todas las hipotecas formalizadas desde hace años.

 

 

De Juan & Asociados. Departamento de Derecho Civil

 

 

 

AVISO A LOS AUTÓNOMOS A PARTIR DEL 1 DE OCTUBRE DE 2018

Más obligaciones para los autónomos

La Tesorería General de la Seguridad Social de Sevilla ha comunicado al Ilustre Colegio de Abogados de Sevilla  recordatorio de escrito informativo relativo a los servicios electrónicos de Seguridad Social disponibles, e  informa sobre la relación electrónica obligatoria que deberán de mantener todos los autónomos con la TGSS a partir de octubre de 2018. Se adjunta información al respecto.

Tríptico relación electrónica Autonomos

 

Dpto. Laboral De Juan & Asociados

Servicio doméstico: necesario e invisible

Según el Instituto Nacional de Estadística, hay en España 420.000 personas dadas de alta en el Régimen Especial de Empleados del Hogar. Los esfuerzos del legislador para “hacer visible” y dar mejor cobertura a este sector esencial de nuestro bienestar social no han conseguido su objetivo, por diversas razones, ya que según la última Encuesta de Población Activa hay en realidad 637.000 personas ocupadas en el empleo doméstico, y según la Organización Internacional del Trabajo, la cifra alcanza los 747.000 trabajadores. Nuestro país ocupa el primer puesto de Europa, seguida de Francia e Italia.

No es casual que los tres países gocen de una elevada calidad de vida, en comparación con otros, y en buena parte es gracias al empleo doméstico. Hace décadas era un lujo que solo se podían permitir las familias más adineradas, pero hoy día es una necesidad para gran parte de los hogares. Antiguamente, predominaba la figura de la “interna” entre aquellas familias que se lo podían permitir, pero actualmente es mayoritario el empleo a tiempo parcial, unas horas a la semana, tiempo suficiente, y a la vez imprescindible, para muchos hogares.

Pero, ¿Qué es el servicio doméstico?

En primer lugar, es casi totalmente femenino (90% de mujeres), como lo ha sido históricamente. En segundo lugar, según el ministerio de Empleo, abarca diversas actividades, como las tareas domésticas, el cuidado o atención de los miembros de la familia, guardería, jardinería, o conducción de vehículos.

¿Por qué hay tanta diferencia entre el empleo oficial y el empleo real?

El trabajo en el hogar ha sido siempre proclive a la economía sumergida, por varias razones. La primera de todas es la dificultad de control por los servicios de inspección, ya que se desarrolla de puertas adentro de los domicilios. Otras causas son de índole económica, tanto por parte del empleador (evitar pagar las cotizaciones sociales), como de la empleada (ya es beneficiaria de prestaciones o subsidios por desempleo, viudedad, invalidez, etc.). Finalmente, otras causas son de índole legal (la mayoría de las empleadas del hogar son actualmente extranjeras, muchas de ellas sin permiso de trabajo).

¿Cuál es actualmente el régimen legal del trabajo doméstico?

Se recoge esencialmente en el Real Decreto 1620/2011 y Real Decreto-ley 29/2012. Desde 2012 no existe la figura de la “empleada de hogar autónoma”. Ambos decretos han establecido un nuevo régimen por el que paulatinamente se están integrando en igualdad de condiciones, y con las mismas prestaciones (desempleo, incapacidad, maternidad, etc.), en el régimen general de la Seguridad Social.

Básicamente, si una empleada del hogar trabaja más de 60 horas mensuales para un empleador, es éste el obligado a cursar el alta de la trabajadora y efectuar las cotizaciones. Desde el 01 de Enero de 2016, los empleados de hogar que presten servicios durante un tiempo inferior a 60 horas mensuales por hogar familiar podrán formular directamente su afiliación, altas, bajas y variaciones de datos, siempre y cuando lo acuerden con el empleador, quien, en todo caso, deberá firmar la documentación necesaria para formalizar dichos trámites. Sin embargo, el empleador será responsable subsidiario en caso de que la empleada no ingrese las cotizaciones, y este es otro motivo más que desanima a muchos a contratar.

En este folleto editado por el Ministerio de Empleo puede encontrar toda la información básica, actualizada a 2018, si tiene intención de contratar o ser contratada. También puede hacernos llegar sus dudas o consultas a través de la sección de contacto.

 

De Juan & Asociados. Departamento laboral.

 

CÓMO Y CUÁNDO HACER LA DECLARACIÓN DE LA RENTA

No llevamos ni mes en campaña de renta y ya la han presentado casi 3 millones y medio de contribuyentes, en torno a un 20% más que el año pasado a estas alturas de la campaña. ¿A qué se puede deber este aumento de presentaciones? ¿Acaso ha aumentado el número de personas que están obligadas a presentarla? La razón se aleja mucho de eso. Básicamente se debe a la  simplicidad de los nuevos métodos de presentación que ha instaurado la Agencia Tributaria.

En primer lugar, se ha creado una aplicación móvil, usada ya por más de 120.000 personas. Este método, normalmente es usado por contribuyentes que apenas tienen que realizar modificaciones en el borrador que les presenta Hacienda.

Seguidamente, encontramos el plan `Le llamamos´, utilizada sobre todo por ciudadanos que no están tan acostumbrados a las nuevas tecnologías. Tradicionalmente este grupo de personas se personaban en las oficinas de la Agencia Tributaria, con cita previa, y realizaban sus declaraciones de la renta con ayuda de un funcionario. Ahora, esto mismo se puede hacer telefónicamente (901 22 33 44 / 91 553 00 71, operador de 9 a 19 horas de lunes a viernes, o 901 12 12 24 / 91 535 73 23, servicio automático 24 horas), eligiendo un tramo de 15 minutos entre las 9 y las 20:30 horas para que algún funcionario le llame en el tramo elegido, debiendo tener a disposición la información necesaria para la confección de la declaración.

Ambos métodos son una de las novedades de la campaña de renta de este año; todo ello, sin perjuicio de los métodos tradicionales de presentación, como son el Portal Renta (web de la agencia tributaria), por teléfono (901 200 345//915 356 813, en horario de lunes a viernes de 9 a 21 horas) o presencialmente en las oficinas de la AEAT (con cita previa)

En rangos generales, la presentación de la declaración debe hacerse en el periodo comprendido entre el 4 de abril y el 2 de julio de 2.018, pero dependiendo de qué método se quiera utilizar tenemos que tener en cuenta otros plazos. 

Desde el primer día que comienza la campaña (4 de abril) se puede pedir cita previa para realizar la declaración con el programa `Le llamamos´, y le llamarán el día concertado. A partir del 8 de mayo se puede pedir cita para que le confeccionen la declaración de manera presencial en cualquiera de sus oficinas (le darán cita del 10 de mayo en adelante), y el ultimo día para pedir cita es el 29 de junio. Y, finalmente, el 27 de junio es el último día para presentar la declaración si el resultado es a ingresar y quiere domiciliar el ingreso, si no es así, puede presentarla hasta el 2 de julio.

Patricia Penella Salas. Área fiscal.

SERVIDUMBRES. LO MÁS ESENCIAL Y ALGUNAS CURIOSIDADES

Servidumbre de paso

Las servidumbres de paso entre fincas son las más comunes.

Las servidumbres son limitaciones a la propiedad y al uso, casi siempre de bienes inmuebles, que existen desde tiempo inmemorial. Fueron sobre todo los romanos quienes recogieron esta figura en sus normas, con admirable detalle. Nuestras leyes, herencia directa del Ius Civile, regulan la servidumbre y sus clases en el Código Civil (Título VII, arts. 530 a 604), cuya redacción no ha experimentado apenas ningún cambio desde su compilación en 1889. Otras normas relativas a servidumbres se pueden encontrar en la legislación administrativa o en el derecho foral.

 

La esencia de esta figura se recoge en el art. 530 CC: La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Pero no solo se puede constituir una servidumbre en un predio o finca a favor de otra finca, sino a favor de personas, como dice el artículo 531 CC: También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Veremos más abajo algunos ejemplos.

Clases de servidumbre. Cómo nacen y se extinguen.

Las servidumbres se pueden clasificar según su carácter o según su naturaleza. En el primer caso, pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes, positivas o negativas, legales o voluntarias. Por su naturaleza pueden ser servidumbres en materia de aguas, de paso, de medianería, de luces y vistas o de desagüe de edificios.

Servidumbre de acueducto

Algunos acueductos diseñados por los ingenieros romanos aún están en uso.

¿Cómo nace una servidumbre? Puede originarse en virtud de título (pacto, acuerdo, escritura, sentencia o incluso signo aparente de que existe), o por prescripción (uso pacífico continuado, aún sin título), en este caso, de veinte años. Las servidumbres legales vienen impuestas por razones de utilidad pública o en interés de particulares. ¿Cómo se extinguen? Hay varias formas: cuando se reúne en una sola persona la propiedad del predio dominante y el sirviente, por acuerdo entre ambas partes, por renuncia de una de ellas, por su no uso durante 20 años o por cumplimiento de su condición.

Algunas conocidas. Otras desconocidas. Todas vigentes.

Servidumbre de aguas

Este es un ejemplo de servidumbre de aguas.

Las servidumbres en materia de aguas ocupan 12 artículos del título (552 y siguientes). La primera, tal vez la más antigua, tiene causas orográficas y físicas: Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Las orillas de los ríos, en una anchura de tres metros durante toda su extensión, están sujetos a servidumbre en favor de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos a ríos navegables están también sujetos a la llamada servidumbre de camino de sirga para la navegación. Cuando solo existía la navegación a remo o vela, para remontar los ríos era necesario en ocasiones “remolcar” la embarcación río arriba desde este camino, mediante sirgas (cuerdas) de las que tiraban personas o animales.

Servidumbre de estribo de presa

La servidumbre de estribo de presa es poco conocida, pero muy común en aprovechamientos hidroeléctricos.

Otra curiosa servidumbre de aguas es la de estribo de presa. Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnización correspondiente. Esta sección se refiere finalmente a las servidumbres de saca de agua y abrevadero, de acueducto y de parada o partidor.

 

La más popular de las servidumbres es la de paso, que puede adoptar variadas formas. Se describe en el artículo 564: El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Esta servidumbre es conocida, sobre todo, por dar lugar a frecuentes controversias y disputas, no solo entre particulares, sino con la Administración. Y es que en esta modalidad se pueden encuadrar las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquiera otro, y las de abrevadero, descansadero y majada. Así, la cañada no podrá exceder en todo caso de la anchura de 75 metros, el cordel de 37 metros 50 centímetros, y la vereda de 20 metros. Es muy frecuente que los propietarios de terrenos colindantes con estas cañadas o veredas históricas hayan invadido casi toda su anchura. En los últimos años, las administraciones y asociaciones ecologistas están intentando recuperar para el disfrute público estos terrenos “usurpados”, que recorren en ocasiones los más bellos parajes de nuestra geografía.

Servidumbre de medianería

El mantenimiento de los muros medianeros es fuente de frecuentes conflictos entre propietarios.

Otra modalidad de servidumbre que provoca frecuentes pleitos y disputas entre particulares es la de medianería. Según el artículo 572, Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario: 1º) En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación. 2º) En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo. 3º) En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos. La medianería también se aplica a las zanjas existentes entre dos predios. Las disputas vienen sobre todo cuando los dueños medianeros tienen que interpretar el artículo 575, que se refiere a su mantenimiento y reparaciones.

 

Servidumbre de vistas

Si esta ventana se ha abierto sin autorización, el propietario del edificio vecino podría reclamar su cierre.

La preservación de la intimidad lleva con frecuencia a los dueños de viviendas o parcelas a rescatar sus derechos de este título del Código Civil. Hablamos de la servidumbre de luces y vistas. El artículo 580 dispone que Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno. El artículo 581  dice: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Y el artículo 582 dispone que No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia. Es evidente que el concepto decimonónico de la intimidad, y por tanto de las distancias, es muy diferente al actual, pero estos artículos siguen teniendo plena vigencia.

Por último, los artículos 586 a 588 se refieren a las servidumbres de desagüe de edificios o de corrales. Terminan los artículos 589 a 593 estableciendo algunas limitaciones y prohibiciones que siguen de plena actualidad hoy día. Así, Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.

Árbol pegado a la linde

Si las ramas de este árbol amenazan caer en el camino, su dueño es responsable de cortarlas.

¡Socorro, el árbol del vecino me amenaza!

No pocas consultas nos llegan al despacho en relación con los árboles. Es bastante claro y conciso el texto legal en este aspecto: No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad. Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.

¿Servidumbre de paso digital?

Los avances tecnológicos podrán originar nuevas formas de servidumbre.

En resumen, la figura jurídica de la servidumbre hunde sus raíces en la Historia Antigua, pero sigue estando de plena actualidad. Y no puede ser de otra forma porque desde el Neolítico vivimos en sociedades cada vez más complejas en las que el derecho de propiedad ha de conciliarse con el interés público y la convivencia con los demás. Pero en la sociedad actual de la globalización, de las tecnologías de la información y la comunicación, del consumo masivo, tal vez hagan falta nuevas formas de servidumbre que defiendan el interés público y permitan garantizar derechos individuales, frente a actuaciones monopolísticas, de dominio del mercado o de acceso a la información. Este es el reto de los legisladores.

¿Se ha encontrado usted con alguna de estas servidumbres en su vida? Seguro que sí.

De Juan & Asociados. Departamento de Derecho Civil.

CUÁNTO TRIBUTAN LOS PREMIOS DE LA LOTERIA DE NAVIDAD

Los premios de la Lotería de Navidad comenzaron a pagar impuestos a partir del año 2.013. El Gobierno está aplicando un gravamen del 20% sobre todos los premios superiores a 2.500€, comenzándose a aplicar este porcentaje a partir de la cantidad que exceden esos 2.500; por ejemplo, un premio de 10.000€ tendrán un parte exenta de tributar de 2.500€, teniéndose que aplicar el 20% a los 7.500€ restantes, es decir, 1.500€.

La exención de 2.500€ es por boleto premiado, no por persona. Por ejemplo, el tratamiento fiscal de un boleto de 20.000€ entre 4 personas sería el siguiente: 20.000 le restamos la parte exenta, quedando 17.500 para tributar al 20%, o sea, 3.500, que se queda el Estado (875€ de impuestos por cada uno de los 4 premiados)

Cierto es que Hacienda, por la seguridad de cobrar, ya retiene ese 20% al efectuar el pago, por lo que el contribuyente no se tiene que preocupar de pagar esa cantidad; es la entidad pagadora quién se encargará de liquidar el impuesto a través del modelo 230.

Es importante recalcar que si el premio es compartido, deben ir todas las personas agraciadas a cobrarlo, puesto que si lo cobra una sola a efectos legales es esa persona la única premiada, y por tanto tributará ella sola. En muchas ocasiones, lo cobra una sola persona, y posteriormente da parte de ese premio a terceros, pues bien, hay que tener mucho cuidado con este tipo de “donaciones”, ya que precisamente como tal se tratará y se deberá tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, impuesto que lo paga quién lo recibe, y posee un gravamen diferente, dependiendo de la Comunidad Autónoma.

Por último, cabría resaltar que si el premiado es una entidad con personalidad jurídica, el impuesto a pagar es el “hermano mayor” del IRPF, que es el Impuesto de Sociedades, por supuesto, descontándose la parte exenta.

Patricia Penella Salas. Área fiscal.

Cómo acceder al Bono Social de la luz

El bono social es un sistema por el cual muchos consumidores de luz se pueden aplicar un descuento bastante considerable. Como es lógico, existen ciertos requisitos a cumplir para poder aplicarse ese descuento en la factura de la luz.

En primer lugar, se debe tener una potencia contratada igual o inferior a 10kW y estar acogido a la facturación regulada (PVPC), y no en mercado libre; si no es así, se pueden requerir ambas condiciones en la misma solicitud del bono social, sin ningún tipo de coste adicional.

Seguidamente, este descuento sólo podrá ser aplicable a viviendas habituales del consumidor, no en segundas viviendas, locales etc.

Una vez cumplidos estos dos requisitos básicos, se pasaría a diferenciar dos grupos de consumidores: consumidores vulnerables (descuento del 25%) y consumidores vulnerables severos (descuento del 40%). En el primer grupo se debe cumplir alguno de los siguientes requisitos:

  1. Tener una renta individual (en caso de un solo adulto en el hogar) o familiar que no supere los 11.280 euros anuales en el caso de hogares sin niños (1,5 veces el IPREM), unos 15.000 para las familias con un menor (2 veces el IPREM) o unos 19.000 euros anuales si hay dos menores en el hogar (2,5 veces). Estos umbrales suben en el caso de discapacidad, víctimas de violencia de género o del terrorismo.
  2. Familias numerosas (independientemente de sus ingresos) o pensionistas con pensión mínima de jubilación, incapacidad permanente o viudedad.

En el segundo grupo se deben cumplir alguno de las siguientes condiciones:

  1. No se deben superar los 5.640 euros anuales en el caso de casas sin niños, 7.500 en hogares con un menor o unos 9.500 en el caso de familias con dos menores.
  1. Tener una renta inferior al IPREM en 14 pagas, unos 7.530 euros.
  2. En el caso de familias numerosas, que su renta sea menor a unos 15.000 euros anuales.

Si, finalmente, se consigue acceder al bono social se debe renovar cada 2 años, y en el caso de las familias numerosas, en el momento en que se deje de tener esa condición.

La solicitud de bono social se puede encontrar en la página web de las comercializadoras eléctricas, en la que indican, a su vez, qué documentos se han de entregar junto con dicha solicitud.

Pero ¡ojo! Si has perdido el derecho a tener Bono Social estás obligado a comunicarlo. El castigo por no hacerlo es que recalculen tus facturas con una penalización del 10% sobre la tarifa PVPC.

Patricia Penella

Área fiscal