La “Nueva Ley Hipotecaria”. Lo que hay que saber.

No están muy contentos los notarios con sus nuevas obligaciones, que han entrado en vigor el pasado 16 de Junio, tras la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

En realidad no se trata de una nueva Ley Hipotecaria. Esta Ley, que data de 1946, sigue vigente, si bien ha tenido desde su aprobación numerosas reformas. Regula esencialmente el funcionamiento de los registros de la propiedad y las hipotecas.

La nueva norma no solo modifica la Ley Hipotecaria, sino también:

– El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

– La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

– La Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.

– La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

– La Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social.

– La Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero – La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

– La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

– El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

-La Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito.

– La Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

Es por tanto una Ley muy importante y, como dice su exposición de motivos, tiene por objeto la trasposición al ordenamiento jurídico español de la  Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

 La directiva se aprobó tras la grave crisis económica y financiera que afectó a Europa entre 2008 y 2013 y reconoce en su considerando (3) que «La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, (…) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas». En particular, la Directiva pone de manifiesto en su considerando (4) que «la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito».

 Dichos considerandos ponen de relieve, además, la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias. Se exige, por tanto, a la parte que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.

Visto lo anterior, resulta claro que la nueva Ley lo que hace es defender a los consumidores frente a los bancos, y particularmente en la contratación de hipotecas. Atrás quedan algunas de las polémicas que han sacudido nuestro sistema financiero (el escándalo de las acciones preferentes, la salida a bolsa de Bankia, las cláusulas suelo, etc). Los abusos del sistema financiero frente al consumidor han dado lugar a otros cambios normativos importantes.

Esta nueva norma zanja definitivamente algunas cuestiones que han llegado a afectar al prestigio de nuestro Tribunal Supremo, como el controvertido cambio de criterio respecto al también mal llamado “Impuesto de las Hipotecas” (quién ha de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

¿Qué es lo más importante de esta Ley?

Sobre todo, protege más al consumidor antes, durante y después de la firma de la hipoteca, asumiendo los bancos gastos que antes pagaba el consumidor, baja las comisiones por cancelación anticipada y facilita pasar de tipo variable al fijo.

LOS GASTOS

A partir de ahora el banco paga todos los gastos, excepto la tasación de la vivienda y su propia copia de escritura, si el cliente la pide.

LA PROTECCIÓN DEL CLIENTE

El banco le tiene que entregar a los clientes oferta vinculante durante un mínimo de 10 días y varios documentos informativos de la operación.

Los clientes tienen que visitar obligatoriamente al notario antes de acudir para la firma de la hipoteca. En esa visita el notario ha de hacerles un asesoramiento previo sobre la operación y pasarles un test o examen para comprobar que han entendido todos los detalles. Por esta razón no están muy contentos los notarios, pues este requisito alarga los tiempos de trámite y exige mayor dedicación.

LAS CANCELACIONES O AMORTIZACIONES ANTICIPADAS. CAMBIO DE VARIABLE A FIJO

 

Hasta ahora los bancos imponían en muchas operaciones las comisiones por cancelación o amortización anticipada que les parecía oportuno. A partir de ahora, en las hipotecas a interés variable no podrá ser superior al 0,25% los tres primeros años, o bien el 0,15% los cinco primeros años, según pacten ambas partes, y el 0,00% a partir del sexto año.

En las hipotecas a interés fijo, la comisión será como máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% durante el resto del plazo del contrato.

Si el cliente quiere pasar de interés variable a fijo, solo se le podrá cobrar un máximo del 0,15%, y eso únicamente durante los tres primeros años.

LIBERTAD PARA CAMBIAR DE BANCO

 

Hasta ahora, si el cliente se cambiaba a otra entidad por tener mejores condiciones, su banco hasta ese momento podía hacer una contraoferta, igualando o mejorando al de la competencia, que el cliente tenía que aceptar obligatoriamente. A partir de ahora el cliente ya no está obligado a aceptarla.

LOS IMPAGOS DEL CLIENTE

A partir de ahora, el banco no puede ejecutar la hipoteca hasta que el cliente acumule al menos 12 mensualidades impagadas. Eso, durante la primera mitad del plazo del contrato. A partir de la segunda mitad, serán un mínimo de 15 mensualidades. En cuanto al interés de demora, no podrá ser más de tres puntos superior al de la propia hipoteca.

OTRAS MEJORAS PARA EL CLIENTE

El banco ya no podrá obligar a contratar seguros, tarjetas o planes de pensiones como condición para dar el préstamo, a excepción de seguro de daños y de vida, que el cliente podrá contratar con la compañía que quiera.

A partir de ahora, se prohíbe establecer cláusulas suelo en las hipotecas variables. El tipo mínimo se establece en el 0,00%.

Sin duda la nueva Ley viene a eliminar los abusos e imposiciones de los bancos en la contratación de hipotecas, lo que beneficia sin duda a los consumidores, pero dará lugar a un endurecimiento de los requisitos de solvencia de los clientes, antes de conceder los préstamos. Como todo cambio normativo importante, habrá que esperar unos años para comprobar si sus efectos globales son positivos también para el dinamismo y fluidez del mercado de vivienda y, en general, del sistema financiero.

Raquel Fernández Pérez

Abogada. Departamento de Derecho Inmobiliario

A VUELTAS CON EL “IMPUESTO DE LAS HIPOTECAS”

Conceptos jurídicos y tributarios, que normalmente se manejan entre abogados, economistas y notarios, algunas veces descienden al conocimiento popular con motivo de debates políticos o sentencias polémicas. Es lo que ha ocurrido con el mal llamado “impuesto de las hipotecas”. Llevamos muchos años contratando hipotecas con los bancos, y la gran mayoría de los ciudadanos asumíamos que no tenemos más remedio que pagar “una serie de gastos” al banco, al notario al registro, etc.

Las hipotecas, por sí mismas, no pagan ningún impuesto. Ya pagamos el IVA o el impuesto de transmisiones por la compra de la vivienda. Al recibirse un préstamo con hipoteca, la operación, como acto jurídico, ha de documentarse en una escritura ante notario e inscribirse en el Registro de la propiedad. Esto ocurre no solo con las hipotecas, sino con muchas otras operaciones que se realizan habitualmente, como la constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, o la formalización de gran variedad de documentos notariales, mercantiles o administrativos.

¿Cuánto se paga por este impuesto?

La ley (Real Decreto Legislativo 1/1993) establece varios porcentajes, según el acto de que se trate. Para las hipotecas es el 1%, pero las comunidades autónomas, que son los beneficiarios de este tributo, pueden recargarla, hasta alcanzar el 1,5%. Normalmente es el 1%, y puede no parecer mucho, pero es que este porcentaje no se aplica solo sobre el capital prestado por el banco, sino que hay que añadir a esa cantidad otros conceptos, como los intereses ordinarios, los de demora, las costas por si hay que ejecutar la hipoteca por impago, y otros gastos. Así, una hipoteca de 110.000 euros de capital se convierte a efectos de este impuesto en unos 190.000 euros, por lo que se pagarán 1.900 euros.

¿Por qué la polémica?

Desde 1993, el sujeto pasivo y obligado al pago es quien recibe el préstamo hipotecario, según la Ley (art. 8) y el Reglamento (art. 68) de este impuesto, pero en Diciembre de 2015 el Tribunal Supremo, influido por la corriente social y política, crítica con las cláusulas abusivas de los bancos, dictó una resolución que “interpretaba” ambas normas a favor de quien recibe el préstamo. Aunque seguía figurando como sujeto pasivo del impuesto, consideraba que el obligado al pago ha de ser el banco, que es quien en realidad se beneficia de que la hipoteca se escriture y se inscriba.

La contradicción entre la norma y el criterio cambiante del Supremo, que había llegado a anular el párrafo del reglamento que exoneraba a los bancos, la “alarma social” y la trascendencia que uno u otro criterio pudiera tener en la economía general, ha obligado al tribunal a fijar doctrina definitiva el pasado 06-11-2018.

 

En una sesión muy controvertida, y por escaso margen (7 miembros contra 5), el Supremo ha fallado que el impuesto lo paga quien recibe el préstamo, porque así lo dice la Ley y el Reglamento, y hasta que no se cambien las normas por el legislador, esta situación no se puede cambiar. La nueva doctrina no ha sentado nada bien a amplios sectores sociales y políticos, y ha deteriorado la confianza en nuestro máximo órgano judicial, tanto por su criterio cambiante como porque los conceptos jurídicos que han tenido en cuenta, perfectamente legítimos, no se entienden bien por el común de los ciudadanos.

La reacción del actual gobierno ha sido la inmediata modificación de la Ley y el Reglamento, por Decreto, y por tanto en todas las hipotecas que se contraten a partir del día 12-11-2018 el impuesto lo paga el banco. Está por ver lo que digan los tribunales europeos, ante los que se ha recurrido el fallo del Tribunal Supremo, pues está en juego, no ya que los bancos paguen el impuesto a partir de ahora, sino que puedan verse obligados a pagarlo, con efecto retroactivo, en todas las hipotecas formalizadas desde hace años.

 

 

De Juan & Asociados. Departamento de Derecho Civil

 

 

 

ME HAN DEVUELTO LA CLÁUSULA SUELO. ¿TENGO QUE PAGAR A HACIENDA?

          Ante la oleada de demandas interpuestas en relación a la cláusula suelo y el grave colapso que esto ha provocado en la justicia, el pasado día 1 de junio, el CGPJ aprobó la especialización de 54 juzgados para conocer de los litigios originados por cláusulas suelo y otros relacionados . Si bien es una buena medida para hacer frente al previsible aumento de litigios sobre cláusulas abusivas en escrituras hipotecarias, sigue siendo un número bastante pequeño para la demanda de los ciudadanos.

           En diciembre del pasado año, el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea determinó que no se podía limitar temporalmente la devolución de los intereses cobrados de más si estaban originados por una cláusula abusiva, como es la de la limitación del interés mínimo, ya que hasta ese momento solamente se estaba obligando a declarar nulas dichas cláusulas, y a devolver los intereses cobrados de más desde mayo de 2013 (fecha en la que resolvió el Tribunal Supremo la devolución de la cláusula suelo).

 

 

Desde el esperadísimo Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo y otras, ha habido muchos perjudicados que han obtenido la nulidad de la citada cláusula y por consiguiente el abono de los importes cobrados de más por aplicación de la misma de manera extrajudicial, pero también hay otras muchas personas que siguen luchando, con procesos largos y costosos.

 

 

Bien, si eres uno de los afortunados que ha cobrado ya la devolución de la cláusula suelo,  te debes plantear cómo tributar por esos “ingresos” que has obtenido. Para ello, debemos estudiar cada caso de manera un poco más específica:

  • Si aplicaste la deducción por vivienda habitual de cantidades que ahora te están devolviendo, deberás declarar en el IRPF ese importe deducido en su momento.
  • Si la cantidad que te tienen que devolver en concepto de cláusula suelo, se destina a amortizar parte del préstamo hipotecario, no habría que declarar ningún ingreso.
  • Si los intereses cobrados de más se han utilizado como gasto deducible de rendimientos de capital inmobiliario (alquileres) o rendimiento de actividades económicas, se deberá hacer una declaración complementaria de cada uno de esos años.
  • En cualquier otro caso distinto de los anteriores, no hay que declarar ninguna cantidad.

       Los intereses indemnizatorios que pagan las entidades financieras como compensación de cobro indebido por la aplicación de la cláusula suelo, no es obligatorio  incluirlos en la declaración de la renta.  Sin embargo, si en la sentencia relativa al procedimiento de nulidad de cláusula suelo y reclamación del cobro indebido de intereses, hubiera una condena en “costas judiciales” a la entidad bancaria, éstas sí debe incluirse como ganancia patrimonial.

 

 

Patricia Penella Salas

Área fiscal