Viviendas turísticas y Comunidades de propietarios

Las viviendas turísticas son una realidad que ha llegado para quedarse. Tenemos un nuevo tipo de vecino en las comunidades de propietarios, el vecino desconocido, aquel con el que te cruzas casualmente en la entrada o la escalera, casi siempre con su maleta, el Vecino Turista.

Las nuevas tecnologías han traído nuevas formas de viajar, de buscar alojamiento, en competencia con los tradicionales hoteles, hostales, resorts, complejos de apartamentos, etc. El turista, con un clic, encuentra hospedaje más económico en un piso con encanto en pleno centro histórico. Algunos vecinos protestan: dicen que los turistas son ruidosos, no respetan la paz de la casa, se creen que pueden hacer lo que les venga en gana.

Pero, ¿es esta actividad tan incómoda para las comunidades? ¿Es preferible tener un vecino de toda la vida que siempre es molesto, o soportar de vez en cuando a turistas ruidosos los fines de semana? ¿Están los derechos de la comunidad por encima de los derechos del propietario?

¿Qué es una vivienda turística?

 

La definición de vivienda de uso turístico varía según la normativa concreta de cada comunidad autónoma, aunque todas coinciden en esencia: son ”aquellas viviendas independientes ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal que son cedidas temporalmente por su propietario o persona con título habilitante, directa o indirectamente, a terceros y en las que, reuniendo los requisitos establecidos, se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual”

¿Cuáles son las quejas más habituales?

Las protestas y reclamaciones más frecuentes de los vecinos son el constante trasiego de visitantes, ruidos, mayores destrozos o desgaste de elementos comunes, generación de suciedad, o un mayor gasto en determinados suministros como luz y agua. Sin embargo, estas situaciones son similares a las que se producen por la presencia de una familia de muchos miembros o la consulta o despacho de un profesional con una alta afluencia de clientes. De hecho, los juzgados ya han determinado en varias ocasiones que el alquiler turístico no es en sí mismo una actividad molesta.

¿Qué dice la Ley respecto a las actividades molestas?

La ley de propiedad horizontal ya prevé medidas de actuación ante posibles actividades incomodas, como la acción de cesación. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

En resumen, si se puede demostrar que se trata de una actividad molesta para los vecinos, se puede reclamar ante el juzgado de primera instancia, solicitando cese dicha actividad. En cualquier caso, se trata de un proceso judicial que a veces es de incierto resultado, pues hay que probar con testimonios, documentos, denuncias, etc, que la actividad, además de molesta, es continuada, no meramente puntual.

¿Puede prohibir una comunidad de propietarios las viviendas turísticas?

Si los estatutos no lo prohíben, los propietarios pueden arrendar su vivienda o dedicarla a consulta, despacho profesional, etc., siempre cumpliendo con los requisitos municipales, sanitarios, etc., para estas actividades. 

Entonces, ¿se pueden modificar los Estatutos para prohibir las viviendas turísticas? Sí. Hasta ahora, para modificar los Estatutos se ha requerido el acuerdo unánime de todos los propietarios, pero tras la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, solo es necesario el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios. Esta modificación no tiene efectos retroactivos, es decir, no afecta a los pisos que ya estaban dedicados a alquiler turístico. Sin embargo, con el mismo quórum, la comunidad puede acordar que estos pisos paguen hasta un 20% más de comunidad que los demás (nuevo párrafo 12 del art. 17 de la L.P.H.).

¿Es suficiente aprobar el acuerdo?

Si bien la adopción de este tipo de acuerdos tiene efectos frente a los actuales propietarios, no lo tendrá frente a futuros propietarios si no se inscribe en el Registro de la Propiedad de tal manera que “el tercero adquirente de buena fe” no se vería obligado por este acuerdo.

Por lo tanto y para una mayor seguridad respecto de la comunidad es aconsejable, y más que recomendable, que la modificación de los estatutos respecto del uso turístico se inscriba en el Registro de la Propiedad para darle eficacia frente a terceros que no eran propietarios en el momento en que se adoptó el acuerdo, con independencia de si lo conocen o no. De hacerse así, un nuevo adquirente de un piso o local que quiera transformarlo en vivienda para dedicarlo a este fin no podrá alegar su ignorancia o desconocimiento.

Por otra parte, el Real Decreto-ley 7/2019 ha de ser convalidado por las Cortes, y cabe la posibilidad de que no supere el trámite o que, superándolo, haya modificaciones posteriores en otro sentido, lo que es otra razón para acudir al Registro de la propiedad, pues mientras esté vigente el Decreto, los acuerdos adoptados quedarán firmes e indefinidos.

Óscar Artero

Abogado

De Juan & Asociados

El correo electrónico en la Comunidad de Propietarios. Lo que hay que saber.

A estas alturas del siglo XXI, muchas son las personas que utilizan habitualmente el correo electrónico como medio para comunicarse en el trabajo, con amigos, proveedores, clientes, comercios, colegios, clubes y asociaciones, redes sociales, aplicaciones…… y con su comunidad de vecinos.

Nadie duda hoy en día de las ventajas de la comunicación electrónica: es instantánea, gratuita y ecológica. Incluso es obligatoria en muchas actividades. Es difícil encontrarle algún inconveniente, en comparación con el correo postal, pero hay uno muy importante: es electrónico, y por tanto intangible, virtual y vulnerable a la manipulación. Por este motivo, la seguridad jurídica sigue imponiendo en determinados documentos la constancia escrita y en papel. Citaciones oficiales, resoluciones judiciales, actos notariales, etc., precisan que su comunicación sea fehaciente y por escrito.

 

¿Qué ocurre en las comunidades de propietarios? ¿Pueden enviarse las convocatorias y actas de juntas de vecinos por correo electrónico? ¿Tiene validez legal este medio de comunicación? La respuesta no es claramente un “sí” o un “no”, sino un “depende”.

 

¿Qué dice la Ley?

 

La Ley de Propiedad Horizontal, en su art. 9.1.h) dispone que es obligación de todo comunero Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

 

La jurisprudencia y la doctrina vienen admitiendo sin problema que el domicilio en España pueda ser un buzón de correo electrónico.

 

Por su parte, el Código Civil catalán determina en su art. 553.27 que El acta debe enviarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar desde el día después de la reunión de la junta de propietarios a la dirección comunicada por cada propietario a la secretaría o, en su defecto, al elemento privativo. El envío puede realizarse por correo postal o electrónico o por otros medios de comunicación, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria.

 

Sí, se puede, pero… ¡cuidado!

 

Podemos decir por tanto que legalmente se admite el correo electrónico para enviar convocatorias y actas, pero esta afirmación tiene dos matices importantes:

 

– El uso del correo electrónico ha de ser en todo caso voluntario por parte del comunero; la comunidad no puede imponer con carácter general esta forma de comunicación.

 

– Si el comunero niega haber recibido una convocatoria o un acta, es muy difícil para la comunidad probar lo contrario, salvo que el envío se haya realizado por “correo electrónico certificado”, y aún así, salvo acuse de recibo por el mismo medio, puede alegar que el envío fue tratado como correo basura y no lo leyó.

 

¿Qué dicen los jueces?

 

Las sentencias que hasta el momento han tratado esta cuestión, en su gran mayoría han negado valor probatorio al correo electrónico, fallando en contra de la comunidad (SAP Las Palmas de 28 junio de 2010, SAP Baleares de 4 mayo de 2018, SAP Álava de 20 diciembre de 2018, entre otras).

 

Contrariamente, cuando las convocatorias y actas se han enviado por correo postal ordinario, ello junto con el testimonio del secretario de la comunidad es considerado prueba suficiente ante los tribunales, en la mayoría de los casos (SAP Madrid de 8 febrero de 2012, SAP Pontevedra de 11 abril de 2013, SAP Málaga de 15 septiembre de 2016, entre otras).

 

Las anteriores resoluciones se basan en la doctrina del Tribunal Supremo, que en su sentencia de 22 de marzo de 2006 señala que “la Ley no exige ninguna fórmula especial para la remisión de las citaciones escritas relativas a una Junta General, y si se cuestiona la recepción por cualquier propietario, cabe demostrar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la aportación por mensajería, el testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo ordinario o la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia finca…”

Conclusión

Las comunidades de propietarios evolucionan con la sociedad, y no sería razonable rechazar el correo electrónico como cauce de comunicación entre la comunidad y los vecinos. Bien al contrario, se debe estimular por sus múltiples ventajas. No obstante, mientras llega el próximo salto tecnológico, hay que observar ciertas cautelas y se debe diferenciar entre:

 

  • Las comunicaciones ordinarias (circulares, avisos, etc). Éstas se pueden enviar sin problema alguno por correo electrónico, y

 

  • las convocatorias y actas, especialmente aquellas que contengan asuntos importantes (modificaciones de cuotas, aprobación de normas, limitaciones o prohibiciones, etc). Éstas se deben enviar por correo postal, ordinario o certificado, según la trascendencia de los temas tratados, especialmente de aquellos que requieran unanimidad o mayorías cualificadas.

 

De Juan & Asociados

Área de Propiedad Horizontal

 

 

Servicio doméstico: necesario e invisible

Según el Instituto Nacional de Estadística, hay en España 420.000 personas dadas de alta en el Régimen Especial de Empleados del Hogar. Los esfuerzos del legislador para “hacer visible” y dar mejor cobertura a este sector esencial de nuestro bienestar social no han conseguido su objetivo, por diversas razones, ya que según la última Encuesta de Población Activa hay en realidad 637.000 personas ocupadas en el empleo doméstico, y según la Organización Internacional del Trabajo, la cifra alcanza los 747.000 trabajadores. Nuestro país ocupa el primer puesto de Europa, seguida de Francia e Italia.

No es casual que los tres países gocen de una elevada calidad de vida, en comparación con otros, y en buena parte es gracias al empleo doméstico. Hace décadas era un lujo que solo se podían permitir las familias más adineradas, pero hoy día es una necesidad para gran parte de los hogares. Antiguamente, predominaba la figura de la “interna” entre aquellas familias que se lo podían permitir, pero actualmente es mayoritario el empleo a tiempo parcial, unas horas a la semana, tiempo suficiente, y a la vez imprescindible, para muchos hogares.

Pero, ¿Qué es el servicio doméstico?

En primer lugar, es casi totalmente femenino (90% de mujeres), como lo ha sido históricamente. En segundo lugar, según el ministerio de Empleo, abarca diversas actividades, como las tareas domésticas, el cuidado o atención de los miembros de la familia, guardería, jardinería, o conducción de vehículos.

¿Por qué hay tanta diferencia entre el empleo oficial y el empleo real?

El trabajo en el hogar ha sido siempre proclive a la economía sumergida, por varias razones. La primera de todas es la dificultad de control por los servicios de inspección, ya que se desarrolla de puertas adentro de los domicilios. Otras causas son de índole económica, tanto por parte del empleador (evitar pagar las cotizaciones sociales), como de la empleada (ya es beneficiaria de prestaciones o subsidios por desempleo, viudedad, invalidez, etc.). Finalmente, otras causas son de índole legal (la mayoría de las empleadas del hogar son actualmente extranjeras, muchas de ellas sin permiso de trabajo).

¿Cuál es actualmente el régimen legal del trabajo doméstico?

Se recoge esencialmente en el Real Decreto 1620/2011 y Real Decreto-ley 29/2012. Desde 2012 no existe la figura de la “empleada de hogar autónoma”. Ambos decretos han establecido un nuevo régimen por el que paulatinamente se están integrando en igualdad de condiciones, y con las mismas prestaciones (desempleo, incapacidad, maternidad, etc.), en el régimen general de la Seguridad Social.

Básicamente, si una empleada del hogar trabaja más de 60 horas mensuales para un empleador, es éste el obligado a cursar el alta de la trabajadora y efectuar las cotizaciones. Desde el 01 de Enero de 2016, los empleados de hogar que presten servicios durante un tiempo inferior a 60 horas mensuales por hogar familiar podrán formular directamente su afiliación, altas, bajas y variaciones de datos, siempre y cuando lo acuerden con el empleador, quien, en todo caso, deberá firmar la documentación necesaria para formalizar dichos trámites. Sin embargo, el empleador será responsable subsidiario en caso de que la empleada no ingrese las cotizaciones, y este es otro motivo más que desanima a muchos a contratar.

En este folleto editado por el Ministerio de Empleo puede encontrar toda la información básica, actualizada a 2018, si tiene intención de contratar o ser contratada. También puede hacernos llegar sus dudas o consultas a través de la sección de contacto.

 

De Juan & Asociados. Departamento laboral.

 

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