Nuevas medidas de restricción de la movilidad

El gobierno ha aprobado, mediante el Real Decreto Ley 10/2020, de 29 de marzo de 2020, nuevas medidas de restricción de la actividad económica para luchar contra la propagación del coronavirus COVID-19.

Con el fin de reducir los desplazamientos al mínimo, se establece, para todas las actividades económicas consideradas “no esenciales”, el cese total de actividad, a excepción del teletrabajo, en aquellas en que sea posible.

¿Durante cuánto tiempo?

Esta medida se extiende desde al día 30 de marzo hasta el día 9 de abril de 2020.

¿A qué empresas afecta?

Afecta a todas las empresas, excepto determinadas actividades que la norma recoge en anexo. Cuantitativamente, el grueso lo constituyen la construcción y la industria.

¿Qué ocurre con los trabajadores de las empresas afectadas?

El Real Decreto Ley establece el denominado “permiso retribuido” (artículo 2). Los trabajadores “disfrutarán de un permiso retribuido recuperable, de carácter obligatorio, entre el 30 de marzo y el 9 de abril de 2020, ambos inclusive”. Es decir, tendrán vacaciones pagadas y obligatorias durante esos 11 días.

Las horas no trabajadas se podrán recuperar, una vez finalizadas, a lo largo de los meses siguientes, hasta el 31 de diciembre de 2020. La forma en que se recuperen dependerá del acuerdo entre empresa y trabajadores (extendiendo la jornada en los meses posteriores, dando la opción a los trabajadores de que estos días sean a cuenta de sus vacaciones legales, etc)

¿Qué empresas y trabajadores siguen funcionando durante este periodo?

            Son aquellas que el gobierno considera “esenciales” para el funcionamiento del país durante el periodo de restricción de la movilidad. Por supuesto, las relacionadas con la sanidad y la alimentación. Pero hay muchas otras, que se recogen en 25 epígrafes. Acceda en el enlace más abajo.

Acceda aquí al texto del Real Decreto Ley 10/2020

Acceda aquí a la lista de actividades esenciales excluidas del Real Decreto Ley 10/2020

La escritura de Obra Nueva y los Estatutos: mejor juntos que separados

El diseño, ejecución y venta de una promoción inmobiliaria es un proceso muy complejo, que implica numerosas gestiones, trámites y autorizaciones. El empresario promotor descansa cuando todo está en marcha, pero hay un elemento del proceso al que habitualmente no se presta la atención debida: la escritura de Obra Nueva y División HorizontalOtorgamiento de Escritura (ONDH). Este documento, junto con las normas o estatutos, o el proyecto de edificación, constituyen el denominado Título Constitutivo (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).

La Escritura…

Cuando la construcción está solo en proyecto, o solo en ejecución, el promotor otorga este documento esencial, que describe la edificación, su configuración, zonas y servicios comunes. A continuación relaciona cada una de las fincas en que se dividirá (vivienda, piso, plaza, local, trastero, etc.). Indica superficies, linderos y cuotas de participación. Esta descripción determinará por una parte los valores de cada finca a efectos de venta, catastrales o tributarios. Por otra parte, fijará los porcentajes Edificio terminadode contribución a los gastos de mantenimiento y conservación del conjunto de edificación (coeficientes o cuotas de participación).

 

Habitualmente, la escritura de ONDH se despacha con unas sencillas normas de comunidad. Estas disposiciones, con frecuencia, se limitan a exonerar de determinados gastos a los locales comerciales, y autorizar que éstos puedan ser segregados o agrupados sin necesidad de consentimiento de la futura junta de propietarios. Todo lo demás, en cuanto al régimen de la futura comunidad, se suele dejar a lo que la junta de propietarios apruebe en el futuro.Obra en ejecución

…puede mejorarse…

Esta forma de proceder es, digamos, suficiente, pero se puede hacer mejor. En el momento de otorgarse la escritura de ONDH pueden regularse todos los aspectos importantes del funcionamiento de la comunidad en el futuro. De esta forma se asegura el carácter y categoría que el promotor ha querido imprimir a la edificación. Así se evitan a los Partiturafuturos compradores muchos quebraderos de cabeza y debates interminables, por falta de regulación. Una buena escritura de Obra Nueva es como una buena partitura de música.

 

Por ello, cuando se otorga la escritura de ONDH es conveniente no limitarse a insertar unas cuantas normas, sino añadir un texto completo de Estatutos. Se evitarán todas las situaciones que en el futuro pueden ser objeto de controversias importantes en las juntas de propietarios.

… con unos buenos Estatutos.

Por ejemplo, puede determinarse que la duración de los cargos sea de dos años, en lugar de uno; puede establecerse Notaría modernaque ciertos gastos se repartan de forma lineal, en lugar de proporcional (por ejemplo el mantenimiento de la piscina, o la vigilancia); puede regularse el modelo y color de rejas o toldos, el uso de las terrazas, patios, jardines o zonas deportivas, y un largo etcétera de situaciones que, a buen seguro, surgirán en el futuro.

 

Si se propone iniciar una promoción residencial o comercial, no Zona ajardinadadude en consultar con nuestros especialistas para todo lo referente a la Obra Nueva, Estatutos y Comunidad.

 

Antonio Ramírez Anaya

Abogado

El Segundo Dividendo Digital

El Segundo Dividendo Digital es el proceso a través del cuál se libera la banda de 700 megahercios del espectro radioeléctrico para desplegar en ella las redes de telecomunicaciones 5G. Esto no implica una pérdida de canales, simplemente un desplazamiento en la frecuencia. Este proceso es obligatorio para toda la Unión europea y debe estar disponible antes del 30 de junio de 2.020.

Dicha transformación se realizará de forma escalonada en todo el territorio nacional, es decir, se hará poco a poco en las diferentes regiones de España. En 19 municipios de Sevilla ya comenzó en septiembre de 2.019 el cambio de frecuencias, quedando el resto de los municipios (unos 85) pendientes para hacerlo en el primer trimestre del 2.020.

Cómo ocurrió con el Primer Dividendo Digital, el Gobierno ofrece ayudas económicas para los edificios que deban acogerse a esta medida. Estas subvenciones oscilarán entre 104,30€ y 677,95€ dependiendo de la infraestructura de recepción de televisión afectada por este proceso y se podrán solicitar hasta el 30 de septiembre de 2.020. Únicamente podrán beneficiarse de estas ayudas las comunidades de vecinos (o intercomunidades), ya que las viviendas individuales no se verán afectadas (sólo deberán resintonizar sus televisores), y se hace a través de la página web del Ministerio de Economía y Empresa (únicamente se puede tramitar de forma telemática), cumplimentando el formulario y aportando la documentación que en cada caso sea exigible. Dicha documentación debe ser gestionada por un representante, pudiendo actuar como tal el presidente, el administrador o incluso el instalador de telecomunicaciones.

El control de calidad y los repasos de obra entregada

A la hora de optimizar los precios de construcción, a menudo evitamos solicitar controles externos de calidad, porque suponen un coste añadido. Muchas aseguradoras no exigen la presencia en la obra de un OCT (Organismo de Control Técnico) para suscribir el seguro decenal. Solemos confiar en nuestros procedimientos internos.

El seguro decenal, que la Ley de Ordenación de la Edificación instauró como obligatorio desde mayo de 2000, no está pensado para las terminaciones y acabados, sino para elementos importantes de la obra: cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio

Consecuentemente, las terminaciones mal ejecutadas correrán de cuenta del promotor. Podemos pensar que serán poca cosa, pero en cualquier edificación nos pueden reclamar muchos repasos, que al final nos harán perder tiempo y dinero:

– Puertas de habitaciones y entrada principal

– Puertas de armarios

– Rodapiés

– Tarima flotante

– Parquet

– paredes y techos

– Pintura

– Escayolas

– Azulejos

– Aluminio

– Ventanas

– Cristales

– Persianas

– Rejas

– Mobiliario de cocina y electrodomésticos

– Grifería

– Saneamientos

– Interruptores y enchufes

Estos son los elementos que con más frecuencia adolecen de ejecución defectuosa. De algunos de ellos podemos pedir garantía al instalador o proveedor, pero de otros, no. Además, solo el proceso de recepción de la reclamación, inspección y valoración, reclamación al proveedor, etc. supone un coste administrativo importante, especialmente para el mediano y pequeño promotor. A ello se suma el coste de la propia reparación o reposición. Y en el peor de los casos, reclamaciones judiciales en las que casi siempre llevaremos las de perder.

Por estas razones, es conveniente siempre contratar los servicios de un Organismo de Control Técnico o, cuando menos, una empresa o profesional de la inspección, que, durante la ejecución, mantendrá permanentemente vigilados estos elementos de terminación. Y no solo éstos, sino la adecuación a la normativa, en constante cambio, relativa a ascensores, instalaciones eléctricas, telecomunicaciones, puertas de garaje, y un largo etcétera de instalaciones y servicios comunes. Una vez entregada la obra, nos ahorrará tiempo y dinero. En conclusión, la prevención compensa.

De Juan & Asociados

Departamento técnico