Viviendas turísticas y Comunidades de propietarios

Las viviendas turísticas son una realidad que ha llegado para quedarse. Tenemos un nuevo tipo de vecino en las comunidades de propietarios, el vecino desconocido, aquel con el que te cruzas casualmente en la entrada o la escalera, casi siempre con su maleta, el Vecino Turista.

Las nuevas tecnologías han traído nuevas formas de viajar, de buscar alojamiento, en competencia con los tradicionales hoteles, hostales, resorts, complejos de apartamentos, etc. El turista, con un clic, encuentra hospedaje más económico en un piso con encanto en pleno centro histórico. Algunos vecinos protestan: dicen que los turistas son ruidosos, no respetan la paz de la casa, se creen que pueden hacer lo que les venga en gana.

Pero, ¿es esta actividad tan incómoda para las comunidades? ¿Es preferible tener un vecino de toda la vida que siempre es molesto, o soportar de vez en cuando a turistas ruidosos los fines de semana? ¿Están los derechos de la comunidad por encima de los derechos del propietario?

¿Qué es una vivienda turística?

 

La definición de vivienda de uso turístico varía según la normativa concreta de cada comunidad autónoma, aunque todas coinciden en esencia: son ”aquellas viviendas independientes ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal que son cedidas temporalmente por su propietario o persona con título habilitante, directa o indirectamente, a terceros y en las que, reuniendo los requisitos establecidos, se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual”

¿Cuáles son las quejas más habituales?

Las protestas y reclamaciones más frecuentes de los vecinos son el constante trasiego de visitantes, ruidos, mayores destrozos o desgaste de elementos comunes, generación de suciedad, o un mayor gasto en determinados suministros como luz y agua. Sin embargo, estas situaciones son similares a las que se producen por la presencia de una familia de muchos miembros o la consulta o despacho de un profesional con una alta afluencia de clientes. De hecho, los juzgados ya han determinado en varias ocasiones que el alquiler turístico no es en sí mismo una actividad molesta.

¿Qué dice la Ley respecto a las actividades molestas?

La ley de propiedad horizontal ya prevé medidas de actuación ante posibles actividades incomodas, como la acción de cesación. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

En resumen, si se puede demostrar que se trata de una actividad molesta para los vecinos, se puede reclamar ante el juzgado de primera instancia, solicitando cese dicha actividad. En cualquier caso, se trata de un proceso judicial que a veces es de incierto resultado, pues hay que probar con testimonios, documentos, denuncias, etc, que la actividad, además de molesta, es continuada, no meramente puntual.

¿Puede prohibir una comunidad de propietarios las viviendas turísticas?

Si los estatutos no lo prohíben, los propietarios pueden arrendar su vivienda o dedicarla a consulta, despacho profesional, etc., siempre cumpliendo con los requisitos municipales, sanitarios, etc., para estas actividades. 

Entonces, ¿se pueden modificar los Estatutos para prohibir las viviendas turísticas? Sí. Hasta ahora, para modificar los Estatutos se ha requerido el acuerdo unánime de todos los propietarios, pero tras la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, solo es necesario el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios. Esta modificación no tiene efectos retroactivos, es decir, no afecta a los pisos que ya estaban dedicados a alquiler turístico. Sin embargo, con el mismo quórum, la comunidad puede acordar que estos pisos paguen hasta un 20% más de comunidad que los demás (nuevo párrafo 12 del art. 17 de la L.P.H.).

¿Es suficiente aprobar el acuerdo?

Si bien la adopción de este tipo de acuerdos tiene efectos frente a los actuales propietarios, no lo tendrá frente a futuros propietarios si no se inscribe en el Registro de la Propiedad de tal manera que “el tercero adquirente de buena fe” no se vería obligado por este acuerdo.

Por lo tanto y para una mayor seguridad respecto de la comunidad es aconsejable, y más que recomendable, que la modificación de los estatutos respecto del uso turístico se inscriba en el Registro de la Propiedad para darle eficacia frente a terceros que no eran propietarios en el momento en que se adoptó el acuerdo, con independencia de si lo conocen o no. De hacerse así, un nuevo adquirente de un piso o local que quiera transformarlo en vivienda para dedicarlo a este fin no podrá alegar su ignorancia o desconocimiento.

Por otra parte, el Real Decreto-ley 7/2019 ha de ser convalidado por las Cortes, y cabe la posibilidad de que no supere el trámite o que, superándolo, haya modificaciones posteriores en otro sentido, lo que es otra razón para acudir al Registro de la propiedad, pues mientras esté vigente el Decreto, los acuerdos adoptados quedarán firmes e indefinidos.

Óscar Artero

Abogado

De Juan & Asociados

El correo electrónico en la Comunidad de Propietarios. Lo que hay que saber.

A estas alturas del siglo XXI, muchas son las personas que utilizan habitualmente el correo electrónico como medio para comunicarse en el trabajo, con amigos, proveedores, clientes, comercios, colegios, clubes y asociaciones, redes sociales, aplicaciones…… y con su comunidad de vecinos.

Nadie duda hoy en día de las ventajas de la comunicación electrónica: es instantánea, gratuita y ecológica. Incluso es obligatoria en muchas actividades. Es difícil encontrarle algún inconveniente, en comparación con el correo postal, pero hay uno muy importante: es electrónico, y por tanto intangible, virtual y vulnerable a la manipulación. Por este motivo, la seguridad jurídica sigue imponiendo en determinados documentos la constancia escrita y en papel. Citaciones oficiales, resoluciones judiciales, actos notariales, etc., precisan que su comunicación sea fehaciente y por escrito.

 

¿Qué ocurre en las comunidades de propietarios? ¿Pueden enviarse las convocatorias y actas de juntas de vecinos por correo electrónico? ¿Tiene validez legal este medio de comunicación? La respuesta no es claramente un “sí” o un “no”, sino un “depende”.

 

¿Qué dice la Ley?

 

La Ley de Propiedad Horizontal, en su art. 9.1.h) dispone que es obligación de todo comunero Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

 

La jurisprudencia y la doctrina vienen admitiendo sin problema que el domicilio en España pueda ser un buzón de correo electrónico.

 

Por su parte, el Código Civil catalán determina en su art. 553.27 que El acta debe enviarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar desde el día después de la reunión de la junta de propietarios a la dirección comunicada por cada propietario a la secretaría o, en su defecto, al elemento privativo. El envío puede realizarse por correo postal o electrónico o por otros medios de comunicación, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria.

 

Sí, se puede, pero… ¡cuidado!

 

Podemos decir por tanto que legalmente se admite el correo electrónico para enviar convocatorias y actas, pero esta afirmación tiene dos matices importantes:

 

– El uso del correo electrónico ha de ser en todo caso voluntario por parte del comunero; la comunidad no puede imponer con carácter general esta forma de comunicación.

 

– Si el comunero niega haber recibido una convocatoria o un acta, es muy difícil para la comunidad probar lo contrario, salvo que el envío se haya realizado por “correo electrónico certificado”, y aún así, salvo acuse de recibo por el mismo medio, puede alegar que el envío fue tratado como correo basura y no lo leyó.

 

¿Qué dicen los jueces?

 

Las sentencias que hasta el momento han tratado esta cuestión, en su gran mayoría han negado valor probatorio al correo electrónico, fallando en contra de la comunidad (SAP Las Palmas de 28 junio de 2010, SAP Baleares de 4 mayo de 2018, SAP Álava de 20 diciembre de 2018, entre otras).

 

Contrariamente, cuando las convocatorias y actas se han enviado por correo postal ordinario, ello junto con el testimonio del secretario de la comunidad es considerado prueba suficiente ante los tribunales, en la mayoría de los casos (SAP Madrid de 8 febrero de 2012, SAP Pontevedra de 11 abril de 2013, SAP Málaga de 15 septiembre de 2016, entre otras).

 

Las anteriores resoluciones se basan en la doctrina del Tribunal Supremo, que en su sentencia de 22 de marzo de 2006 señala que “la Ley no exige ninguna fórmula especial para la remisión de las citaciones escritas relativas a una Junta General, y si se cuestiona la recepción por cualquier propietario, cabe demostrar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la aportación por mensajería, el testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo ordinario o la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia finca…”

Conclusión

Las comunidades de propietarios evolucionan con la sociedad, y no sería razonable rechazar el correo electrónico como cauce de comunicación entre la comunidad y los vecinos. Bien al contrario, se debe estimular por sus múltiples ventajas. No obstante, mientras llega el próximo salto tecnológico, hay que observar ciertas cautelas y se debe diferenciar entre:

 

  • Las comunicaciones ordinarias (circulares, avisos, etc). Éstas se pueden enviar sin problema alguno por correo electrónico, y

 

  • las convocatorias y actas, especialmente aquellas que contengan asuntos importantes (modificaciones de cuotas, aprobación de normas, limitaciones o prohibiciones, etc). Éstas se deben enviar por correo postal, ordinario o certificado, según la trascendencia de los temas tratados, especialmente de aquellos que requieran unanimidad o mayorías cualificadas.

 

De Juan & Asociados

Área de Propiedad Horizontal

 

 

SERVIDUMBRES. LO MÁS ESENCIAL Y ALGUNAS CURIOSIDADES

Servidumbre de paso

Las servidumbres de paso entre fincas son las más comunes.

Las servidumbres son limitaciones a la propiedad y al uso, casi siempre de bienes inmuebles, que existen desde tiempo inmemorial. Fueron sobre todo los romanos quienes recogieron esta figura en sus normas, con admirable detalle. Nuestras leyes, herencia directa del Ius Civile, regulan la servidumbre y sus clases en el Código Civil (Título VII, arts. 530 a 604), cuya redacción no ha experimentado apenas ningún cambio desde su compilación en 1889. Otras normas relativas a servidumbres se pueden encontrar en la legislación administrativa o en el derecho foral.

 

La esencia de esta figura se recoge en el art. 530 CC: La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Pero no solo se puede constituir una servidumbre en un predio o finca a favor de otra finca, sino a favor de personas, como dice el artículo 531 CC: También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Veremos más abajo algunos ejemplos.

Clases de servidumbre. Cómo nacen y se extinguen.

Las servidumbres se pueden clasificar según su carácter o según su naturaleza. En el primer caso, pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes, positivas o negativas, legales o voluntarias. Por su naturaleza pueden ser servidumbres en materia de aguas, de paso, de medianería, de luces y vistas o de desagüe de edificios.

Servidumbre de acueducto

Algunos acueductos diseñados por los ingenieros romanos aún están en uso.

¿Cómo nace una servidumbre? Puede originarse en virtud de título (pacto, acuerdo, escritura, sentencia o incluso signo aparente de que existe), o por prescripción (uso pacífico continuado, aún sin título), en este caso, de veinte años. Las servidumbres legales vienen impuestas por razones de utilidad pública o en interés de particulares. ¿Cómo se extinguen? Hay varias formas: cuando se reúne en una sola persona la propiedad del predio dominante y el sirviente, por acuerdo entre ambas partes, por renuncia de una de ellas, por su no uso durante 20 años o por cumplimiento de su condición.

Algunas conocidas. Otras desconocidas. Todas vigentes.

Servidumbre de aguas

Este es un ejemplo de servidumbre de aguas.

Las servidumbres en materia de aguas ocupan 12 artículos del título (552 y siguientes). La primera, tal vez la más antigua, tiene causas orográficas y físicas: Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Las orillas de los ríos, en una anchura de tres metros durante toda su extensión, están sujetos a servidumbre en favor de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos a ríos navegables están también sujetos a la llamada servidumbre de camino de sirga para la navegación. Cuando solo existía la navegación a remo o vela, para remontar los ríos era necesario en ocasiones “remolcar” la embarcación río arriba desde este camino, mediante sirgas (cuerdas) de las que tiraban personas o animales.

Servidumbre de estribo de presa

La servidumbre de estribo de presa es poco conocida, pero muy común en aprovechamientos hidroeléctricos.

Otra curiosa servidumbre de aguas es la de estribo de presa. Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnización correspondiente. Esta sección se refiere finalmente a las servidumbres de saca de agua y abrevadero, de acueducto y de parada o partidor.

 

La más popular de las servidumbres es la de paso, que puede adoptar variadas formas. Se describe en el artículo 564: El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Esta servidumbre es conocida, sobre todo, por dar lugar a frecuentes controversias y disputas, no solo entre particulares, sino con la Administración. Y es que en esta modalidad se pueden encuadrar las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquiera otro, y las de abrevadero, descansadero y majada. Así, la cañada no podrá exceder en todo caso de la anchura de 75 metros, el cordel de 37 metros 50 centímetros, y la vereda de 20 metros. Es muy frecuente que los propietarios de terrenos colindantes con estas cañadas o veredas históricas hayan invadido casi toda su anchura. En los últimos años, las administraciones y asociaciones ecologistas están intentando recuperar para el disfrute público estos terrenos “usurpados”, que recorren en ocasiones los más bellos parajes de nuestra geografía.

Servidumbre de medianería

El mantenimiento de los muros medianeros es fuente de frecuentes conflictos entre propietarios.

Otra modalidad de servidumbre que provoca frecuentes pleitos y disputas entre particulares es la de medianería. Según el artículo 572, Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario: 1º) En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación. 2º) En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo. 3º) En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos. La medianería también se aplica a las zanjas existentes entre dos predios. Las disputas vienen sobre todo cuando los dueños medianeros tienen que interpretar el artículo 575, que se refiere a su mantenimiento y reparaciones.

 

Servidumbre de vistas

Si esta ventana se ha abierto sin autorización, el propietario del edificio vecino podría reclamar su cierre.

La preservación de la intimidad lleva con frecuencia a los dueños de viviendas o parcelas a rescatar sus derechos de este título del Código Civil. Hablamos de la servidumbre de luces y vistas. El artículo 580 dispone que Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno. El artículo 581  dice: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Y el artículo 582 dispone que No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia. Es evidente que el concepto decimonónico de la intimidad, y por tanto de las distancias, es muy diferente al actual, pero estos artículos siguen teniendo plena vigencia.

Por último, los artículos 586 a 588 se refieren a las servidumbres de desagüe de edificios o de corrales. Terminan los artículos 589 a 593 estableciendo algunas limitaciones y prohibiciones que siguen de plena actualidad hoy día. Así, Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.

Árbol pegado a la linde

Si las ramas de este árbol amenazan caer en el camino, su dueño es responsable de cortarlas.

¡Socorro, el árbol del vecino me amenaza!

No pocas consultas nos llegan al despacho en relación con los árboles. Es bastante claro y conciso el texto legal en este aspecto: No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad. Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.

¿Servidumbre de paso digital?

Los avances tecnológicos podrán originar nuevas formas de servidumbre.

En resumen, la figura jurídica de la servidumbre hunde sus raíces en la Historia Antigua, pero sigue estando de plena actualidad. Y no puede ser de otra forma porque desde el Neolítico vivimos en sociedades cada vez más complejas en las que el derecho de propiedad ha de conciliarse con el interés público y la convivencia con los demás. Pero en la sociedad actual de la globalización, de las tecnologías de la información y la comunicación, del consumo masivo, tal vez hagan falta nuevas formas de servidumbre que defiendan el interés público y permitan garantizar derechos individuales, frente a actuaciones monopolísticas, de dominio del mercado o de acceso a la información. Este es el reto de los legisladores.

¿Se ha encontrado usted con alguna de estas servidumbres en su vida? Seguro que sí.

De Juan & Asociados. Departamento de Derecho Civil.

Comunidades y Administración: control creciente

Hace unos años, las comunidades de vecinos apenas tenían obligaciones frente a la administración. Les bastaba organizarse lo preciso para poder atender los gastos comunes y mantener el edificio en condiciones aceptables, sin tener que rendir cuentas a nadie. En las últimas tres décadas la sociedad ha cambiado mucho. Nuevas leyes y normas imponen cada vez más control y vigilancia sobre ciudadanos y empresas. Las comunidades, aunque más tarde, también han sido sometidas a estos cambios.

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AVERÍAS DE GAS EN COMUNIDADES. ¿QUIÉN PAGA?

La mayoría de los edificios disponen de suministro de gas proveniente de las redes de distribución públicas. Cada vecino puede contratar el servicio directamente con cualquiera de las empresas comercializadoras. Es cómodo y evita las molestias de las tradicionales “bombonas de butano”. El gas llega a cada vivienda, pero no todas tienen el servicio contratado. ¿Quién paga las averías de la instalación comunitaria?

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Gestión eficiente

Comunidades, portales, inter-comunidades. ¿Cómo gestionar eficazmente?

No pocas edificaciones residenciales, compuestas por varios portales o escaleras, que tienen una única cimentación y estructura y una sola escritura de División Horizontal, se administran con frecuencia de forma ineficaz y antieconómica. ¿La razón? Sencillamente porque se gestionan como múltiples comunidades en lugar de una sola.

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Instalación de ascensor en comunidad propietarios

La instalación del ascensor en las comunidades de propietarios ha sido un tema controvertido desde la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Horizontal, dando lugar a abundante jurisprudencia y siendo objeto de modificación por parte del legislador en diversas ocasiones. En esta entrada analizaremos el régimen jurídico vigente desde el 28 de Junio de 2013, cuando se produjo la última modificación en la materia mediante la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

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