Comunidades y Administración: control creciente

Hace unos años, las comunidades de vecinos apenas tenían obligaciones frente a la administración. Les bastaba organizarse lo preciso para poder atender los gastos comunes y mantener el edificio en condiciones aceptables, sin tener que rendir cuentas a nadie. En las últimas tres décadas la sociedad ha cambiado mucho. Nuevas leyes y normas imponen cada vez más control y vigilancia sobre ciudadanos y empresas. Las comunidades, aunque más tarde, también han sido sometidas a estos cambios.

Las administraciones públicas (Estado, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos) han venido incrementando en los últimos años el control sobre edificios, urbanizaciones, zonas comerciales o parques industriales. Las dos razones principales de ello han sido la fiscalidad y la seguridad.

En cuanto a la primera, con un parque de viviendas de más de 25 millones, y unos 2 millones de oficinas y naves industriales en España, las comunidades de propietarios mueven, solo en cuotas de gastos comunes, entre 15.000 y 20.000 millones de euros al año, es decir, entre el 1,4% y el 1,8% del PIB. Hasta hace pocos años, gran parte de esta enorme cifra se movía ajena a los controles de la Agencia Tributaria. Respecto a la seguridad, los ascensores, instalaciones eléctricas, de calefacción, de climatización, piscinas, parques infantiles, o los propios edificios han sido objeto de nuevas regulaciones que imponen adaptaciones técnicas y, sobre todo, inspecciones periódicas obligatorias.

He aquí un breve resumen, no exhaustivo, de lo que cada nivel de administración exige hoy a cualquier comunidad:

Administración del Estado

Frente a la administración del Estado, las obligaciones son fiscales, laborales y de protección de datos. Desde el 1 de Enero de 2014 todas las comunidades tienen que presentar obligatoriamente el modelo 347 si han realizado pagos a un proveedor por importe superior a 3.000 euros en cada ejercicio, debiendo declarar todos aquellos que cumplan esta condición (excluidas compañías de agua, electricidad y seguros). Esta declaración, meramente informativa, ya existía anteriormente, pero solo para empresas y autónomos. Ahora también para las comunidades; si no presentan el modelo, pueden ser sancionadas.

Además, si la comunidad tiene empleados, o recibe ingresos por arrendamiento (antenas repetidoras instaladas en azoteas, antiguos pisos de portería arrendados, locales, etc), también estará obligada a presentar alguno de los siguientes modelos: 110, 111, 115, 190, 180, 184, 300, 390. A partir del próximo año, las comunidades estarán obligadas a relacionarse con la Agencia Tributaria mediante certificado digital, no pudiéndose presentar las declaraciones en papel.

En el orden laboral, además de las obligaciones de alta y cotización de los trabajadores, la comunidad también está obligada a realizar un informe de prevención de riesgos laborales.

Por último, las comunidades están obligadas a declarar el fichero de datos de propietarios a la Agencia Española de protección de Datos (AEPD), siendo responsable del fichero el presidente de turno.

Administración Autonómica

Las administraciones autonómicas imponen a las comunidades obligaciones relacionadas con la seguridad de las instalaciones. Si bien la normativa es de ámbito estatal, el control e inspección está transferido a las respectivas consejerías de cada región autónoma. También, según cada autonomía, esta normativa se amplía o se especifica. Así, los ascensores deben pasar inspecciones cada 2, 4 o 6 años, según disponen el Reglamento de aparatos de elevación y manutención, publicado en el Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, y la Instrucción Técnica complementaria AEM 1 “Ascensores”

Los sistemas contra incendios en garajes y plantas han de ser objeto de mantenimiento, revisiones anuales y retimbrados, so pena de sanciones. Desde 2013, las instalaciones eléctricas de garajes, piscinas, alumbrados exteriores y zonas comunes también están sometidas a inspecciones periódicas, en función del número de vehículos o la potencia instalada, conforme al Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) y sus Instrucciones Técnicas Complementarias (ITC).

Si el edificio tiene depósito de gasóleo de calefacción, también ha de someterse a inspecciones periódicas, según el Reglamento de Instalaciones Petrolíferas y sus Instrucciones Técnicas Complementarias MI-IP.03.

Si el edificio tiene sistema comunitario de aire acondicionado (torres de refrigeración o similares), también tiene que tener mantenimiento e inspecciones periódicas, según el Real Decreto 865/2003, de 4 de julio, por el que se establecen los criterios higiénico-sanitarios para la prevención y control de la legionelosis.

Respecto a las instalaciones de gas, si bien en casi todos los casos es la propia distribuidora la que se encarga de realizar las inspecciones periódicas, el mantenimiento de la red interior del edificio, desde la acometida hasta cada vivienda, lo tiene que realizar la comunidad (ver nuestra entrada anterior en el blog).

Ayuntamientos

Los ayuntamientos imponen obligaciones de ambas clases. En cuanto a las de índole fiscal, además de las licencias de obra o impuesto de construcciones, hay que declarar las entradas de garaje (vados), pagar las respectivas licencias y, si no está individualizado para cada propietario, el propio precio público o tasa anual. Respecto al I.B.I., también ha de pagar la comunidad este impuesto, si tiene algún piso o local, o en caso de que las plazas de garaje no sean fincas independientes. Normalmente el servicio de recogida de basuras se paga a través del recibo de agua, pero en determinados municipios con servicio mancomunado, las comunidades pueden tener que pagarlo en un recibo independiente. Si la comunidad tiene un vehículo, habrá de pagar también el impuesto de vehículos de tracción mecánica. Otras tasas de pago puntual son las de andamiajes, retirada de enseres, intervención de bomberos, o instalación de casetas para festejos. También pueden exigir cánones por publicidad, cuando se instalan lonas durante las obras.

La obligación más importante en cuanto a seguridad que imponen los ayuntamientos es la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Comenzó a implantarse a mediados de la pasada década y, aunque los plazos los determina cada ayuntamiento, normalmente hay que realizar la primera inspección una vez cumplidos los 25 primeros años de la vida de un edificio, repitiéndose a partir de entonces cada diez años.

Está claro que las comunidades, al igual que ciudadanos y empresas, tienen cada vez más obligaciones frente a las administraciones públicas. Ya no se pueden organizar “en plan casero”, como antaño, pues el menor despiste en el plazo de una inspección puede acarrear una grave responsabilidad para los copropietarios en caso de accidente, y la falta de declaración o pago de impuestos puede acarrear importantes sanciones. La tranquilidad de los vecinos es, más que nunca, el mejor servicio que puede tener una comunidad. Este servicio solo puede prestarlo una administración de fincas moderna, rigurosa y profesional.